건물의 소유자 등 법률적으로 권한있는 자가 자신의 부동산을 불법적으로 점유하고 있는 자에게 점유를 풀고 그 부동산의 점유를 넘겨달라고 요구하는 것을 건물명도라 합니다.
흔히 뉴스로도 많이 접해지는 일 중에 하나가 임대인과 임차인과의 다툼입니다.
임대인과 임차인은 서로에게 필요한 수요를 충족해주는 관계인데요
임대인은 임차인에게 월세, 관리비 등을 지급받아야 하는데 세입자가 그렇게 하지 못하는 상황도 생기겠죠
임대차계약서에는 보통 2회분, 3회분의 월세가 미납이 되면 계약을 해지하는 조건이 붙어있습니다.
임대인은 임차인에게 계약해지를 구두, 서면, 내용증명을 통해 통보할 수 있고, 그에 따르지 않는 임차인을 법적으로 내보내기 위함이 명도소송입니다.
퇴거요청을 했는데도 나가지 않기에 이미 합리적으로 합의를 보기엔 글렀다고 보고 명도소송을 준비하시는 임대인분들이 참 많으신데요
명도소송을 준비중이라면, 그 시기를 잘 파악하셔야 합니다.
평균적으로 6개월정도의 시간이 걸리지만, 사안이나 법원의 사정에 따라 그보다 더 걸리기도 합니다.
이미 미납이 되어 계약해지 통보 및 퇴거명령을 했는데도 나가지 않았기 때문에 명도소송이 진행될때까지 세입자에게 월세를 받지도 못하고 내보내지도 못하는 상황이 되는것이기 때문에 통보를 하고 지속적으로 연락을 취했지만 아무 답변이 없거나 합의가 되지 않을 상황이라고 판단이 되면 곧바로 명도소송을 준비하시는게 가장 좋습니다.
명도소송은 임대인이 판결문을 받아 그 판결문을 토대로 세입자를 내보내는 강제 퇴거명령을 법적으로 할 수 있는건데요
소송 중에 세입자(채무자)가 부동산을 다른 사람에게 이전하거나, 명의를 변경하는 행위를 하지 못하게 원천봉쇄를 해야 하는데 이걸 "부동산 점유이전금지가처분"이라고 합니다.
명도소송전에 무조건 선행되어야 하는 절차이니 꼭 참고하시기 바랍니다.
그리고 명도소송 중 월세가 미납되어 보증금까지 다 까먹는 경우가 발생하곤 합니다.
그러면 "부당이득금 반환청구소송"을 할 수 있는데요
이는 보증금이 연체액수보다 커야만 청구할 수 있습니다.
연체월세를 차감하여도, 보증금이 남아있다면 이는 청구할 수 없는 것이죠
명도소송 중에 부당이득금반환청구를 같이 하는건 상당히 번거로운일이 아닐 수 없습니다..
하여 연체금액이 크다면, 부당이득금 반환소송은 조기에 검토해보는 게 좋을 것 같습니다.
1. 입증방법(계약서, 영수증, 내용증명 등) 각1부
2. 당사자가 법인인 경우, 법인등기부등본 각1통
3. 법정대리인인 경우, 대리권증명서면 1통
(예:가족관계증명서, 후견인지정서 등)
4. 신청인 신분증 사본 및 물건지 등기부등본